Bau-Turbo, Gebäudetyp E, Systembau: Wie die neue Regierung den Wohnungsbau ankurbeln will

Bezahlbarer Wohnraum ist in Deutschland Mangelware – und das seit vielen Jahren. Was für Privathaushalte oftmals eine langwierige Wohnungssuche und überteuerte Mietpreise bedeutet, ist für Bauunternehmer und Handwerker nicht minder problematisch: Fehlende Aufträge und Bauprojekte bremsen die Branche bis zum heutigen Tage aus, nicht zuletzt aufgrund von zähen bürokratischen Verfahren, hohen Baukosten und -zinsen sowie einem zunehmenden Fachkräftemangel im Handwerk.

Insgesamt wurden 2024 knapp 252.000 Neubauwohnungen fertiggestellt¹: Das ist ein Rückgang von fast 15 Prozent im Vergleich zu den Vorjahren. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) spricht angesichts dieser Zahlen gar von einer „Wohnungsbaukrise“². Schon frühere Regierungen haben sich daher dieses Problem – mit bisher überschaubaren Erfolg – auf die Fahnen geschrieben. Das gilt auch für die neue Ampel-Koalition, die mit einem neuen Maßnahmenplan alte Blockaden auflösen und den langersehnten Durchbruch erreichen will. Im Koalitionsvertrag heißt es dazu:

Ähnliche Formulierungen fanden sich freilich auch in vorherigen Koalitionsverträgen. Wie will die Bundesregierung also den Wohnungsbau beschleunigen? Und kann das Baugewerbe endlich auf bessere Zeiten hoffen? Wir nehmen den Koalitionsvertrag für dich genauer unter die Lupe. Vier Bereiche sind uns dabei besonders aufgefallen:

Kern des vorgelegten Programms zur Ankurbelung des Wohnungsbaus ist eine drastische Neufassung des Baugesetzbuches. Als Schnellmaßnahme hat die Regierung den markigen Begriff des Bau-Turbos im Koalitionsvertrag verankert.

Innerhalb von 100 Tagen sollte also ein entsprechender Gesetzentwurf vorgelegt werden, um Planungs- und Genehmigungsverfahren spürbar zu beschleunigen. Dieses Versprechen hat Bauministerin Verena Hubertz (SPD) nun bereits nach der Hälfte der selbst gesetzten Frist erfüllt – rund anderthalb Monate nach Regierungsantritt hat das Kabinett Ende Juni einen Gesetzentwurf zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung beschlossen. Damit soll ein echter Neustart gelingen und das Bauen in Deutschland einfacher und schneller werden.

Herzstück des Bau-Turbos ist der neu geschaffene § 246e im Baugesetzbuch (BauGB): Demnach können Kommunen von bisherigen Vorgaben des Planungsrechts abweichen, wenn dadurch neuer Wohnraum geschaffen wird. Bisher war stets ein detaillierter Bebauungsplan vonnöten – ein langwieriger Prozess, der in der Praxis gerne auch mal mehrere Jahre in Anspruch nehmen konnte.

Mit dem Wohnungsbau-Turbo soll das nun deutlich schneller gehen, denn statt jahrelanger Planungsverfahren soll die Genehmigung innerhalb von zwei Monaten möglich sein. Konkret gilt der neue Paragraph für Neubauten, Umbauten, Erweiterungen oder die Umnutzung von Gebäuden zu Wohnzwecken, wobei Umwelt- und Nachbarschaftsbelange weiterhin berücksichtigt werden müssen.

Das Schnellverfahren lässt sich obendrein auf soziale und kulturelle Einrichtungen wie etwa Kitas und Spielplätze anwenden – ein wichtiger Schritt, denn bisher hängt die Planung der nötigen Infrastruktur selbst nach erteilter Genehmigung für den Wohnungsbau oftmals noch lange Zeit in bürokratischen Prozessen fest. Bauunternehmen können somit komplette Quartiersentwicklungen aus einem Guss umsetzen.

Der Bau-Turbo ist bis Ende 2030 befristet und soll neue Optionen für zügigen Wohnungsbau eröffnen. Davon dürften idealerweise auch Handwerksbetriebe und Bauunternehmen profitieren.

Der Bau-Turbo beschränkt sich nicht allein auf den neuen § 246e BauGB. Obendrein wurden weitere Anpassungen im Baugesetzbuch vorgenommen, um größere Flexibilität bei der Schaffung von neuem Wohnraum zu erreichen, besonders in bestehenden Siedlungsstrukturen und ohne aufwendige Planverfahren.

Die wichtigsten Änderungen im Überblick:

• § 31 Abs. 3 BauGB: Aufstockungen, Anbauten und sowie das Bauen in zweiter Reihe werden im Geltungsbereich eines Bebauungsplans erleichtert.
• § 34 Abs. 3b BauGB: Im unbeplanten Innenbereich dürfen Wohnhäuser auch dann gebaut werden, wenn sie sich nicht in den vorhandenen Bebauungszusammenhang einfügen.
• Nachverdichtung: Städte können nun flexibler Baulücken schließen oder bestehende Gebäude erweitern, ohne neue Bebauungspläne aufzustellen.
• Öffnung des Außenbereichs: Im räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungen darf unter bestimmten Bedingungen auch außerhalb bisheriger Bebauungszusammenhänge gebaut werden.
• Gelockerte Lärmschutzregelungen: Gemeinden können nun etwa Innenraumpegel festlegen, um Wohnbebauungen näher an Gewerbegebiete heranzurücken.

Ein zentrales Versprechen der neuen Regierung ist außerdem die Entbürokratisierung und Flexibilisierung von Baustandards. Im Mittelpunkt steht dabei der sogenannte Gebäudetyp E – das „E“ steht für einfach oder experimentell.

Diese neue Kategorie soll es ermöglichen, von den bislang strengen technischen und baurechtlichen Vorgaben abzuweichen, um schneller, kostengünstiger und flächensparender bauen zu können. Dabei können Bauunternehmen vor allem auf Komfortstandards wie erhöhten Schallschutz oder besondere Ausstattungsmerkmale verzichten, die für die Wohnsicherheit nicht zwingend notwendig sind.

Der Gebäudetyp E ist somit kein konkreter Gebäudetyp mit festen baulichen Merkmalen, sondern ein rechtlicher und planerischer Ansatz, der Bauherren und Architekten mehr Spielraum gibt, um von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abzuweichen, solange die Gebäudesicherheit nicht beeinträchtigt wird. Mit diesem neuen Pragmatismus sollen Bauprojekte flexibler, innovativer und bezahlbarer werden.

Eine gesetzliche Verankerung, das sogenannte Gebäudetyp-E-Gesetz, war bereits 2024 vom damaligen Kabinett beschlossen worden – durch die Neuwahlen kam das Gesetzgebungsverfahren jedoch nie zum Abschluss. Nun soll der Gebäudetyp E unter Führung der neuen Bundesregierung endlich Realität werden: Bauunternehmen und Handwerkern wird damit mehr Spielraum bei der Auswahl von Bauweisen und Materialien eingeräumt, was ihnen neue Möglichkeiten für moderne und kostengünstige Lösungen eröffnet.

Ein besonderes Augenmerk liegt des Weiteren auf der Förderung von seriellen, modularen und systemischen Bauweisen. Damit lassen sich Bauprojekte schneller, effizienter und kostengünstiger umsetzen: Anstatt ein Haus als individuelles Einzelstück zu errichten, wird es aus vorgefertigten, standardisierten Elementen zusammengesetzt. Diese Bauteile wurden zuvor in Serie produziert und lassen sich dann direkt auf der Baustelle montieren. Dieses Bauen von Fertighäusern nach „Lego-Prinzip“ spart sowohl Zeit als auch Material und sorgt für einen wirtschaftlichen und nachhaltigen Fertigungsprozess.

Darüber hinaus plant die neue Große Koaltion, den Einsatz von Recycling-Baustoffen und biobasierten Materialien zu forcieren. Dafür soll die Ersatzbaustoffverordnung überarbeitet und durch eine Abfallende-Regelung ergänzt werden, hinzu kommen zwei separate Aktionspläne zu biobasierten und energieintensiven Baustoffen. Für Handwerksbetriebe entstehen damit neue Chancen: Durch den erleichterten Einsatz von umweltschonenden Recycling-Baustoffen lassen sich Kundenwünsche nach nachhaltigem Bauen einfacher umsetzen.

Neben rechtlichen Vereinfachungen will die Bundesregierung den Wohnungsbau auch durch steuerliche Entlastungen und staatliche Fördermaßnahmen ankurbeln. Ziel ist es, Familien und Bauherren beim Erwerb von Wohneigentum zu unterstützen, indem der Bund etwa bei fehlendem Eigenkapital zur Seite springt oder Bürgschaften für Hypotheken übernimmt.

Ein weiterer Aktionspunkt ist außerdem die Neuorganisation der bestehenden Förderstruktur. Künftig sollen die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu zwei zentralen Programmen für Neubau und Modernisierung gebündelt werden. Damit erhofft sich das Kabinett zusätzliche Anreize für einfaches, klimafreundliches und kostenreduziertes Bauen.

Obendrein soll ein eigener Investitionsfonds für Wohnungsbau eingerichtet werden, der privates Kapital mit öffentlichen Garantien kombiniert. Damit lassen sich Investitionen in den Wohnungsbau besser absichern, indem das Risiko für private Investoren durch staatliche Garantien reduziert wird. Mit diesen Maßnahmen soll mittelfristig mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen, zu diesem Zweck hat die Bundesregierung im Koalitionsvertrag ebenso die schrittweise Erhöhung des Investitionsvolumens in den sozialen Wohnungsbau sowie die Verdopplung der Mittel für Junges Wohnen angekündigt.

Die neue Bundesregierung hat den Ernst der Lage erkannt und ein ehrgeiziges Maßnahmenpaket geschnürt, das dem Wohnungsbau neuen Schwung verleihen soll. Ähnliche Vorhaben hatten allerdings auch all ihre Vorgänger formuliert – und die ambitionierten Wohnungsbauziele leider klar verfehlt. Die vorherige Ampel-Koalition hatte gar 400.000 neue Wohnungen pro Jahr angepeilt, 2024 wurden indes nur ungefähr 250.000 Wohnungen fertiggestellt. Inwiefern die Pläne des Kabinetts also tatsächlich zum langersehnten Durchbruch führen können, lässt sich erst in einigen Jahren beurteilen.

Zumindest der Bau-Turbo wurde aus Branchenkreisen größtenteils positiv aufgenommen. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB) spricht von einem „wichtigen Meilenstein“ und führt aus: „Wir begrüßen die vom Bundesbauministerium vorgelegte BauGB-Novelle ausdrücklich. Mit dem neuen Paragrafen 246e wird ein echter Wohnungsbauturbo gezündet: Die befristeten Abweichungen vom Planungsrecht geben den Kommunen ein starkes Werkzeug an die Hand, um Verfahren zu beschleunigen und Hürden abzubauen. Das ist ein entscheidender Impuls im Kampf gegen den Wohnraummangel.“

Auch die Wohnungswirtschaft begrüßt den Gesetzentwurf. Axel Gedaschko vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen bezeichnet den Bau-Turbo etwa als „sinnvollen Baustein auf dem Weg zu mehr Tempo im Wohnungsbau“, aber mahnt ebenso an: „Entscheidend ist, dass die geplanten Regelungen auch in der Praxis funktionieren und Anwendung finden.“

Zu einem ähnlich differenzierten Urteil kommt Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Bauindustrie. Demnach sei der Bau-Turbo eine „Starthilfe für den Wohnungsbau“, der die Handlungsmöglichkeiten für mehr Wohnraum deutlich ausweite. Gleichzeitig fordert Müller aber weitere Maßnahmen: „Wir werden nicht müde darauf hinzuweisen, dass die Landesbauordnungen harmonisiert, die Anforderungen an die Gebäude reduziert und das Vergaberecht flexibilisiert werden müssen.“

Mit dem Bau-Turbo ist also nur ein erster Schritt auf dem Weg zu einer florierenden Bauindustrie getan. Gerade hohe Zinsen, teure Baustoffe und ein zunehmender Fachkräftemangel sind weiterhin große Hindernisse bei der Umsetzung von Bauprojekten, selbst wenn der bürokratische Genehmigungsprozess erfolgreich durchschritten wird. Aktuell gibt es in Deutschland einen Bauüberhang von knapp 760.000 Wohnungen⁴ – mit einer bloßen Beschleunigung des Planungsprozesses ist es also nicht getan. Wir behalten die Entwicklung im Auge und werden dich in unserem Blog weiterhin über alle wichtigen Neuigkeiten informieren. Mehr Erkenntnisse zu den Auswirkungen des Koalitionsvertrags auf das Handwerk findest du in unserer Artikelserie: Im letzten Teil werden wir den Bereich Klima & Energie unter die Lupe nehmen.